铺专家 你不知道的商铺转让费有哪些

铺专家｜你不知道的商铺转让费有哪些？
伴随着社会的发展、经济的繁荣，商业配套的成熟度成为影响人们生活质量的重要影响因素。中小型的商业店铺，尤其住宅区周围的临街商铺更是广泛地融入到人们日常生活之中。那么，作为经营者就不得不面对商铺的租赁及转让问题。本文就对商铺在转租的过程中发生的转让费问题进行分析。
商铺转让费是一种转让商铺租赁使用权而在转让时收取的费用，即租户在店铺租期内（未到期）在征得房东同意后将房屋转租，把和房东之间的租赁剩余期限，连同租户的装修、原来购买的设备、经营的项目（货物、加盟许可费、其他无形资产）等，一并转给下一个租户，其向下一个租户收取的超过应收取房租的费用。
起初，商铺转让费的发生是因为原有租户因自身原因无法继续经营，出于对店铺装修、设备和未转移货物等价值的补偿而产生的费用。而作为商铺的所有权人，为了避免房屋的空置一般会认可转租的行为和费用的发生。
而近年来，随着房地产市场的发展，尤其是商铺租金的持续增长，经营者或者投资人对商铺本身获利能力的认知和市场供求关系逐步看好。商铺转让费就成为当今社会上租铺开店常见的一种费用，少则两三万，多则几十万甚至数百万都有可能。下面我们从以下几个方面来认识商铺转让费。
一、商铺转让费的价值构成
1、剩余租赁期限的使用权。如同房地产的价值是一种权益价值一样，商铺转让费也是一种权益价值。它主要是商铺剩余租赁期限内的使用权价值，即次承租人为获得剩余的租赁期限而向原承租人所支付的对价。
我们知道，次承租者之所以要承接商铺，就是要获得经营该商铺的权利，以获得经营利润。转让费就是为了获的赚取经营利润的机会而付出的代价。当然，经营收入的多少与使用期限是有直接关系的。所以，转让费收取的多少往往都与该商铺剩余的租赁期限有关，剩余租赁期限越长，转让费越高。
2、对商铺的优先续租权。次承租人在支付商铺转让费时，往往是为了获得该商铺的优先续租权。在我国的法律和行政法规中暂时没有“优先续租权”的规定，只是在有些地方性法规中存在着“承租人在同等条件下享有优先承租权”的说法。
而在实际经营中，商铺的承租者会因为以往的合作而与房东变得熟悉，会在续租中占得主动。而房东也会考虑空置期等因素偏向由原承租者优先续租。当然，在很多商铺的转让过程中，次承租者在签订转让合同时会明确优先续租条款来保障自己的该项权益。
3、原有租户的有形资产。即承租人对门面进行装修而添附的固定物因固着于商铺而无法收回投资成本，承租人于是选择从次承租人处以转让费的形式获得一些补偿。在实践中，有形资产的费用有时还包括一些经营设备及余留商品的价值。
4、原商铺经营时形成的无形资产。即次承租人为获得该商铺良好的经营环境、商业信誉、人脉资源、供货渠道等无形资产而支付的对价。
具体来讲，该商铺可能地理位置较好，客流量较大，周围已经形成了一定的商业经济规模，亦或是经过前几任经营者的苦心经营，积累了良好的人脉基础，拥有稳定的供货渠道，创造了一定的品牌效应。这些都产生了一种无形的商业价值，能够为次承租人带来客观、迅速的经济利润。
二、商铺转让费存在的风险
虽然作为承租人和次承租人之间的正常而普遍的交易习惯，商铺转让费已经得到了大家的认可和接受，但其至今没有明确的法律依据，只能以一种“潜规则”形式在经济活动中被广泛运用。
因此在商铺的转租过程中埋下隐患，由转让费而产生的纠纷也时有发生。下面我们来分析商铺转让费存在的风险因素。
1、商铺转让的权属风险
商铺转让费一般是发生在承租者与次承租者之间，而商铺的所有权却在房东手中，这就在权属问题上造成了风险隐患。
原承租者的权益主要来自于租赁合同，那么租赁合同剩余年限的长短、承租者是否拥有转租权、转租之后次承租者是否还拥有优先续租权等都是未明确的权属问题，需要双方在转租时加以明确并与产权所有者进行沟通。
生活中，经常有些商铺在租期即将结束前开始转让，租期结束后房东就收回房屋的情况发生，给次承租者带来经济损失，产生不必要的经济纠纷，这些都是转让费在权属风险上的体现。
2、转让费虚高的泡沫风险
一般情况下商铺转租时都要收取数额不等的转让费。次承租者由于在获取商铺使用权时付出了转让费，在其继续转租时也要再收一笔转让费，而且往往会在其付出的转会费上再加一笔。
这样一些商铺在多次转让之后，转让费便会像滚雪球一样越滚越大，出现“天价转让费”等不合理现象。另一方面，随着租金水平逐年上涨，出现了一批职业投机转让者。
一些房产中介或者个人恶意承租商铺，空置而不经营，只为在转租“下家”时赚取转让费差价，成为“炒铺”一族。这就造成转让费虚高，偏离了其自身价值。
很多次承租者往往会抱着侥幸的心态，认为将来可以再将商铺转租，收取转让费，进而将风险转让给下家。但是转让费虚高的泡沫随时可能破灭，无论谁成为后一棒，都会受到经济上的损失。
3、缺少法律保护风险
虽然我们对转让费都不陌生，可是目前我国还缺少相应的法律、政策予以规范、约束。在诸多由转让费引起的经济纠纷中，法院审理的依据更多是双方签订的合同。
如果合同中没有明确的约定，法律上很难去断定实际发生的商铺转让费究竟属于何种权益、包含哪种价值。
如前文提到的剩余租期过短、房东收回房屋、以及优先续租权等风险，次承租者都很难直接通过法律途径来保障自己的权利。这种权益的保障目前阶段还是需要通过合同的约定来实现。
4、商铺转租过程中的其他风险
我们前面分析过转让费的价值构成，除了权益价值外，还包括一部分实物资产和无形资产的价值。实物资产部分，在转租时要明确的问题有很多，比如装修的成新度、设备的完好度、是否欠缴水电费、是否存在其他债务等。
无形资产方面，我们除了关心店铺的地理环境、购买力、客户群外，还要调查其他非人为影响因素，比如是否存在拆迁、城市规划等对商铺影响较大的隐藏因素，以及营业执照是否可以转让、需要什么手续等。次承租者一定要对这些潜在的风险调查清查，再来确定转让费的合理性。
三、如何处理转让费问题
投资者或经营方、尤其是刚开始做生意的人，往往会在转让费问题上吃亏。可是大部分商铺，尤其是位置好一点的商铺又很难有空置的机会。多数时候只能通过转租方式来获得商铺经营权。
因此转让费就成了不可回避的问题。如何正确的处理它呢，需要从三个方面仔细处理：
1、理性的进行价值分析
无论是何种方式，经营者投入资本租得商铺都是为了赚取收益。因此，合理的进行投资分析，正确的判断商铺的价值是投资之前必备的准备工作。
接手一个新店面的之前，应先对当地城镇规划及店铺所在地段的经营状况和前景做一个比较全面的了解，理性的去预测未来的经营收入与支出，用预期的利润来认识投资的风险、判断转让费的合理性。
盲目的认为转让费只是接力棒，总会把风险转嫁给下家的侥幸心理是不可取的。更不可以简单的认为转让费只能像滚雪球一样越滚越大，自己稳赚不赔。投资者对转让费数额的判断一定要依据自身的盈利能力。
2、深入调查转租背景
一般来说，之所以收取转让费，是因为有利益的转让。既然存在收益，为什么商铺还要转租呢，是经营不善、是个人问题还是商铺的原因，我们需要对转租的目的进行仔细的了解。
除此之外，更要充分的调查商铺自身是否存在租约到期、拆迁、城市规划等未明确事宜。这些事件的发生要么会影响商铺的经营，要么会影响客流量等未来收益因素。
对转租背景调查的越清晰、越仔细，就能够帮助投资者更好的规避风险，也能对转让费的合理性作出准确判断。
3、落实转让合同条款
既然缺少相关的立法，那就需要用合同来进行权益的保护。在进行转租时，一定要与转租者和房东共同进行协商，以避免权属方面的风险。同时落实在租赁期限、优先续租权、转租权等各方面的权益，并在合同中一一加以落实。用合同约定来保障转让费的权益才会避免出现损失。
四、如何估商铺转让费
在对商铺的估价过程中，收益法是经常会用到的一种评估方法。可是在实际工作中，收益法的评估结果经常与市场法相差很多，有时甚至不到市场价格的一半。
我们会将原因归结为租售比较大、销售价格增长较快、市场发展不均衡等种种原因。但是从商铺转让费的角度来看，还有许多技术原因值得探讨。
商铺的收益是否只体现在租金上，是否只有产权人获取的才能算是商铺创造的收益呢，显然不是。转让费虽然只是一种潜规则，但是已经十分普遍。而且转让费数额的确定更多的时候已经不取决于装修、设备等有形资产。
那么转让费中的权益价值部分显然是由商铺本身创造的，它和租金一样都是房地产的收益。
另一方面，有些转让费发生在承租者与次承租者之间，而有时转让费则直接由房东向租户收取，因此将所有的转让费都划归租赁权收益显然有失公允。
诚然，我们不能直接将转让费的全部作为房地产收益进行测算，但是在估价工作中，我们需要对估价对象收益进行深入的调查和研究，全面的分析和剥离房地产收益，科学的测算其合理价值，而不能简单的用租金来盖棺定论。尤其是目前市场上商铺的转让费逐步走高，有的为4-6个月的租金，有的则达到1-2年的租金水平。
不将这部分房产收益成功的剥离出来，显然会给估价结果带来较大的偏差。房地产估价是一门客观性很强的科学，加之房地产具有个体性，这就要求我们每一次估价都要结合实际情况，具体分析问题，而不是从书本上取值，从经验中取值。
商铺转让费虽然已经广泛存在，但是还不能在估价过程中直接应用，需要估价人员深入的调查、全面的分析和合理的判断。我们也希望，随着房地产市场的发展，市场体制的完善，商铺转让费能以更加规范的方式出现在社会经济活动中。
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