商铺选址技巧 铺专家商铺转让

商铺选址技巧 铺专家商铺转让
大家都知道，火锅店选址看地段，看量，但在实际操作中，可不是确定了这点就万事大吉。
房租、面积、楼层、屋顶、装修、排烟、消防、采光、水电、环境，这些细节一个都不能马虎！但选址时看了又看，问了又问，心里还是没底？
不妨学习一下的选址标准，看看人家是怎么选门店的。
案例一：黄记煌
业态类别：餐饮美食 —火锅
品牌定 位：中高档
面积需求：250-500㎡
合作期限：5-8年
物业使用方式：租赁
shou选物业：购物中心，商业街，百货，其他
开店方式：独立经营
物业要求
商圈选择：社区型或便利型商业街市、量大的街道、商铺门前无封闭交通隔栏
目标客户群：以上班一族、家庭、个人消费为主
面积：250平方米以上
建筑要求：餐厅门前须有相应的停车场，具备厨房污水排放的生化处理装置以及有限排放通道
租金承受：视地段、商圈确定租价，楼上餐厅租金略低
租期：3年以上
总结：社区型街市，关注停车场等基础设施
案例二：外婆家
业态类别：餐饮美食 - 中餐
品牌定 位：中高档
面积需求：800-1000㎡
合作期限：5-10年
物业使用方式：租赁
shou选物业：购物中心,商业街
开店方式：独立经营
物业要求：
商业街区，量较高，周边品牌业态聚集，有较高消费能力。门店形象良好，有独立招牌和广告位，门宽不少于三米，店面方正。
总结：购物中心、商业街，看中广告位
通过两个案例，可以看出他们的需求可能各不相同，但是从他们的选址标准中我们可以窥探出以下的几条经验：
1.房 租
单月房租zui好在预估营业额的1/4—1/3以下；zui好无转让费；能够保证3年以上的租期；
房租可有适度递增，但尽量递增变缓或是递增数值越小越好（递增幅度不能超过8%）。
不建议投资养店期过长的店面，虽然房租相对划算，但是如果养店期过长，也容易夜长梦多，所以一般建议养店期zui好在半年以内为宜。
2.面积要求
依据自己开店的定 位以及资金实力来确定使用面积。
小店使用面积在50—100平方米为zui佳，上限面积为200平方米左右，因为这样的面积可以具备足够的使用功能。
而如果是大型的火锅店则可以考虑面积更大的。
另外，要分清建筑面积和实用面积。就像买房子一样，很多店铺都有公摊面积的，比如电梯、过道等，你得知道实际面积才好做开店规划。
3.楼 层
如果是商场内，以临近电梯，或是影院等量大的、显眼的区域为宜。
如果是临街商铺，一般建议一二层zui好，其中二层面积可以稍大，因为更安静，房租也更合适。
如果是独栋，则考虑面积、内部结构是否合适。
4.屋 顶
一般室内的楼层高度zui好能够达到3米以上，如果要做隔层，zui好楼层高度能够达到5.5米以上。
室内zui好不要有太多的柱子，或是隔墙，以免影响使用面积，如果有柱子和隔墙需问清能否做部分的拆除或处理。
5.装 修
有装修免租期，起码30天，zui好60天左右，当然免租期时间越长越好，因为正常装修一家火锅店依据大小面积及施工难易程度，一般也需要30—60天的时间。
室内空间允许适度改造，例如：落地窗、挑空天花、拆除部分柱子或是隔断墙等。
6.排 烟
有很多商铺不具备排烟条件，例如：居民楼下、学校门口，如果在这种位置开店，后期有可能会和周围的人发生一定的争端。
曾经有一位餐饮老板租了一个商铺的时候，问了房东烟道是否可以用，房东说可以，结果装修后才发现那是物业放上去做摆设的，直接导致了不能开业。
7.消 防
整栋大厦需通过消防验收，并且米线店内具备一定的消防设施，例如：喷淋、烟感或是消防龙头！
此项尤为重要，如果整栋大厦的消防没有经过验收，那么整间餐厅的消防审批几乎无法通过。
8.采 光
餐饮店里有几扇采光不错的窗户，不但能省电，更重要的是光线射进室内，可以营造很舒服的氛围，尤其是有延窗可以落地的玻璃。
9.水 电
老房子的水电线路，zui好进行检修，防止出现年久失修造成的漏水漏电问题。
另外，大型的餐厅对水电要求会比较高，必须有良好的排水设施，且电量足够，同时后厨部分要具备三相电源。
10. 环 境
门头：展示面宽窄，是否显眼
门口：是否有停车位、广告位  
：是否有遮挡 
招牌宽广点更显眼，当然好，但关键还在于能否让顾客方便看到，所以，需要向物业多申请些可以提供招牌展示的机会点。
也可以发挥自己的想象创造吸引人的亮点，例如：外置音箱、特色投影灯、室外有趣小黑板、室外“勾魂”小海报、室外好玩的小雕塑等。
小 结
火锅店选址的标准是多样化的，不同的经营模式需求各不相同。无论怎么选择，重要的就是量力而行，适用为佳。
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